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「租金比市價(jià)低30%，設(shè)備齊全，客源穩(wěn)定??」這份誘人的 洗衣店頂手 廣告，讓陳先生在深水埗接手洗衣店三個(gè)月後，收到業(yè)主的「終止租約通知書(shū)」。殘酷真相是前任只是「二房東」，原始租約明文禁止分租，新合約根本無(wú)效。

一、血淚案例：二房東的「完美騙局」

案例1：油麻地洗衣店頂手慘案

陷阱手法：

前任偽造業(yè)主簽名的「同意轉(zhuǎn)租聲明書(shū)」

每月代收租金製造合法假象

頂手後捲走$50萬(wàn)頂手費(fèi)失聯(lián)

後果：

新東主被業(yè)主控告非法佔(zhàn)用，賠償$80萬(wàn)

設(shè)備遭查封，客戶(hù)儲(chǔ)值金無(wú)法退還

關(guān)鍵教訓(xùn)：未查核原始租約＝接手即違法

二、法律紅線：香港租務(wù)條例必知條款

1. 《業(yè)主與租客（綜合）條例》第IV部

核心規(guī)定：

除非租約明文允許，否則分租或轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)需獲業(yè)主書(shū)面同意

違者最高罰款$50萬(wàn)及監(jiān)禁1年

2. 常見(jiàn)「陰陽(yáng)條款」陷阱

表面合法：「租客可自行分租」

隱藏限制：但書(shū)小字註明「僅限居住用途」或「不可用於商業(yè)分租」

三、破解四部曲：從查冊(cè)到簽約的防線

STEP 1：土地註冊(cè)處查冊(cè)實(shí)戰(zhàn)

取得「租約摘要」

重點(diǎn)檢查：
租約生效日期與期限
物業(yè)用途限制（須含「商業(yè)洗衣」）
分租條款是否存在但書(shū)

辨識(shí)「真假業(yè)主」：

核對(duì)業(yè)主姓名與身份證號(hào)碼

致電土地註冊(cè)處查詢(xún)最新業(yè)權(quán)紀(jì)錄

STEP 2：三方會(huì)談的生死談判

強(qiáng)制要求業(yè)主到場(chǎng)：

話術(shù)：「為保障雙方，簽約時(shí)需律師與業(yè)主共同見(jiàn)證」

簽署「三方同意書(shū)」：

必備條款：
新租金金額與支付方式
頂手後業(yè)主不得無(wú)故終止租約
經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響租期

STEP 3：租金流向的魔鬼細(xì)節(jié)

驗(yàn)證付款憑證：

要求出示過(guò)去12個(gè)月銀行過(guò)數(shù)紀(jì)錄（非現(xiàn)金收據(jù)）

比對(duì)租金金額與租約條款

設(shè)立「共管帳戶(hù)」：

頂手後首3個(gè)月租金存入業(yè)主與新租客聯(lián)名帳戶(hù)

確保業(yè)主承認(rèn)新租約合法性

STEP 4：緊急情況自保SOP

當(dāng)業(yè)主突然終止租約時(shí)：

立即行動(dòng)：

向法庭申請(qǐng)「禁止令」（表格：HCA 2002）

凍結(jié)設(shè)備與客戶(hù)預(yù)付款

證據(jù)保存：

拍攝店內(nèi)所有資產(chǎn)（證明非非法佔(zhàn)用）

下載監(jiān)控錄像（證明正常經(jīng)營(yíng)）

四、終極檢查表：5分鐘驗(yàn)證租約合法性

五、談判話術(shù)庫(kù)：讓二房東現(xiàn)形的殺手鐧

當(dāng)對(duì)方拒絕提供原始租約時(shí)：

「根據(jù)《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》第36條，隱瞞租約條款可被吊銷(xiāo)牌照，

如果您堅(jiān)持不公開(kāi)，我們只能向地產(chǎn)代理監(jiān)管局舉報(bào)。」

當(dāng)業(yè)主不願(yuàn)簽同意書(shū)時(shí)：

「我理解您的顧慮，這裡有份『保證金協(xié)議』：

您簽署轉(zhuǎn)租同意書(shū)，我預(yù)付6個(gè)月租金作保證，

若違反條款，保證金全額歸您。」

「在 洗衣店頂手 江湖，最危險(xiǎn)的不是破舊的洗衣機(jī)，而是那份你從未見(jiàn)過(guò)的原始租約。」

當(dāng)你學(xué)會(huì)用查冊(cè)代替殺價(jià)，用法律條文過(guò)濾甜言蜜語(yǔ)，才能真正洗淨(jìng)頂手過(guò)程中的所有隱形污漬。